ייעוץ ומשכנתאות
משכנתאות – משחק של מימון עסקאות
תחום המשכנתאות נושא בתוכו ניואנסים ותחומי ידע רבים, לא נתיימר לכסות את כולם בכתבה זו, או אפילו את עיקרם. נשאף, אם כך, לסקור את תחום הליווי בלקיחת המשכנתאות, את תחום כיסויי החיים והריסקים, כמו גם את מחזור המשכנתאות.
ליווי בלקיחת משכנתא חדשה
מהו בעצם ליווי בלקיחת משכנתא חדשה, ולמה שמישהו יהיה מעוניין בו? ובכן, אם מבקשים לקחת משכנתא חדשה, ועל כן מבקשים הלוואה מהבנק – התהליך יכול ללכת לכל מיני כיוונים, וליפול על כל מיני אפשרויות. מצד אחד, אפשר ההלוואה פשוט לא תאושר, מצד שני – אפשר שהלוואה כן תאושר. מצד שלישי – אפשר להשפיע על התנאים של ההלוואה. על כן, הליווי, מטרתו לשאוף להצלחה בלקיחת הלוואה, ולעשות זאת בתנאים שמיטיבים עם הלווה. על כן, ליווי בלקיחת משכנתא חדשה, הוא זה שמאפשר תנאים אופטימליים ללקיחת הלוואה לרכישת דירה חדשה.
סוג העסקה משפיע על טיב המימון
כאשר לוקחים משכנתא חדשה, לוקחים כאמור – הלוואה, שהיא למעשה סוג מסוים של מימון חיצוני לרכישת הדירה. עבורך כך, בנק ישראל הגדיל לעשות והבדיל בין שלושה סוגי עסקאות רכש שכאלו, כדי לדעת מה הם אחוזי המימון שניתן לקבל מבנק, לטובת משכנתא למימון חיצוני.
- ראשית, יש לנו עסקה של רכישת דירה יחידה – עבורה, ניתן לקבל משכנתא בשיעור של עד 75% מימון משווי הנכס המדובר.
- שנית, יש גם עסקה שנקראת רכישת דירה חליפית – שזו למעשה עסקה שרלוונטית, בין השאר – למשפרי דיור, שמוכרים את הדירה הקיימת שלהם, ורוכשים דירה או נכס חדש – על כן, הם יכולים לקבל במקרה זה עד כ-70% מימון משווי הנכס החדש, ואם יבצעו את מכירת הנכס "הקודם" דרך רכישת החדש, יוכלו לקבל גם 75%, פלא גדול.
- ובאשר לאפשרות השלישית, מדובר ברכישה של דירה לטובת השקעה – על כן, לא למגורים – אלא למטרת רכישת נכס מניב. במקרה זה ניתן לקבל עד 50% משיעור שווי הנכס המדובר.
לא נמשיך להרחיב בנושא, כיוון שניתן לרדת כאן לניואנסים שמבדילים בין סוגי רכש, כמו דירה חדשה מקבלן, או תמ"א 38 וכן הלאה – אלא נגיד, שעולם המשכנתאות גדול, עשיר, מגוון ועשיר בפרמטרים שונים שאפשר לתת עליהם את הדעת, אם מעוניינים. כל פרמטר יכול להשקיע על התנאים שהבנק יכול להציע במסגרת המשכנתא, על כן העניין בלמידתם, מתוך ההקשר שעלולה להיות לכך השפעה על תפישתו של הבנק את כדאיות העסקה ועל כן את תנאי המשכנתא שביכולתו להציע.
להתאים את ההלוואה לצורך
ליווי בלקיחת משכנתא לוקח בחשבון את כלל מאפייני העסקה, כמו גם את צרכיו ויכולותיו של מבקש המימון, כך שתתאפשר לאותו אדם לשאוף לקבל את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכיו. בין אם מדובר באיסוף מידע, טפסים וכלל דברים אחרים שמתבקשים לתהליך, ובין אם מדובר בעזרה בהליכים בירוקרטיים וליוויי תהליך עם הבנק. בהתאם לבקשות הלקוח המתעניין.
מחזור משכנתאות
מה זה מחזור משכנתאות? מה זה מחזור באופן כללי? לוקחים את הקיים ושאינו משרת כבעבר, ומחדשים את צורתו לדבר מה חדש ומשרת באופן רלוונטי אף יותר. זוהי המרה של משכנתא ישנה, בצורתה החדשה ואף המשתלמת יותר – בתנאים חדשים.
ישנם שני סוגי שינויים שנוכל להחיל, כדי להגדיר מחזור של משכנתא:
- ראשית כל מדובר על שינוי או המרה של מסלול המשכנתא, עבור מסלול משכנתא אחר
- שנית כל, מדובר בהשארה של מסלול, ועם זאת שינוי של התקופה – בין אם מדובר בקיצור או הארכת תקופת המשכנתא, או של ריבת המשכנתא.
על כן, זוהי במילה או שתיים – מהות המחזור.
כיסוי חיים למשכנתא = ריסק
כשבדקנו את שורש המילא משכנתא– ראינו כי יש תיעוד מוקדם בצרפתית, מן המאה ה-14, שמשמעותו הוא הסכם מוות. כלומר, הסכם עד המוות. יש שאומרים שהסיבה לכך היא כי ההסכם מת כאשר לא ניתן לשלם, או כשהחוב שולם במלואו. על כן, מוות ומשכנתא הם מושגים שהולכים יחד כבר זמן מה בתרבות הפיננסית ונדמה שהבנקים לא רוצים שההסכם ימות באם לא תהיה אפשרות לשלם אותו יותר, אלא רק אם שולם במלואו. על כן, כיסוי חיים למשכנתא – מאפשר לבנקים לדעת, שגם אם לא יהיה ניתן לשלם יותר את החזרי ההלוואה – כי מישהו מת… ההלוואה תשולם בכל מקרה. מדוע זה כך? ובכן, כיסוי חיים למשכנתא, בעצם מאפשר לחברת הכיסוי, זו שמכרה ללווה את הריסק שלו, לשלם לבנק במקרה שהלווה נפטר. כך שגם אם הוא לא ימשיך לשלם, הם יקבלו את כספם. על כן, הם "מכוסים" מהבחינה הזאת. שזה דיי חכם. על כן, כיסוי חיים למשכנתא, הוא דבר מה מתבקש ונדרש על פי רוב כאשר לוקחים משכנתא חדשה.
באם זה נשמע כמו המון מושגים חדשים ואפשרויות, ונושא הליווי נשמע מעניין – נשמח לעמוד לשירותך ולבדוק מה ניתן לעשות כדי לקדם את מסעך בתחום המשכנתאות. ניתן ליצור קשר או להשאיר פרטים. תודה.
